Acheter un bien immobilier reste un rêve pour beaucoup, mais avant de signer chez le notaire, une étape cruciale s’impose : savoir combien il faut réellement gagner pour que la banque accepte de prêter 250 000 €. Entre taux d’endettement, durée d’emprunt et apport personnel, les chiffres peuvent surprendre.
La règle du taux d’endettement à 35 %
Lorsqu’une banque examine un dossier, elle ne regarde pas seulement le prix du bien ou le montant du prêt demandé. Ce qui compte, c’est la capacité d’emprunt, c’est-à-dire le montant qu’un ménage peut raisonnablement rembourser chaque mois sans mettre en péril son équilibre financier.
En France, les établissements de crédit appliquent généralement un taux d’endettement maximal de 35 % (assurance incluse). Cela signifie que vos mensualités ne doivent pas dépasser un tiers de vos revenus nets avant impôt. Bien sûr, quelques exceptions existent pour les revenus très élevés, mais pour la grande majorité des emprunteurs, cette limite reste incontournable.
Emprunter 250 000 € : combien faut-il gagner selon la durée ?
La durée du prêt est déterminante : plus elle est longue, plus la mensualité diminue, mais plus le coût total du crédit augmente. Selon les estimations du courtier Meilleurtaux en janvier 2025, voici les ordres de grandeur :
- Sur 10 ans : mensualité moyenne de 2 514 €, soit un salaire net minimum d’environ 7 182 €.
- Sur 15 ans : mensualité de 1 841 €, nécessitant 5 260 € de revenus nets.
- Sur 20 ans : mensualité de 1 516 €, il faut environ 4 330 € de salaire.
- Sur 25 ans : mensualité de 1 328 €, le seuil tombe à 3 794 €.
À noter qu’il est désormais possible, depuis 2024, d’allonger l’emprunt à 27 ans si au moins 10 % de la somme finance des travaux, ce qui peut encore alléger un peu la mensualité.
Une tendance favorable aux emprunteurs… mais un effort encore lourd
Bonne nouvelle : par rapport à 2024, le salaire minimum requis pour emprunter 250 000 € a légèrement baissé. Par exemple, il fallait près de 4 040 € nets en février 2024 pour un prêt sur 25 ans, contre 3 794 € aujourd’hui. Cette amélioration s’explique par une baisse progressive des taux moyens, qui redonne un peu d’oxygène aux ménages.
Cependant, il faut garder en tête que la situation reste exigeante. En 2022, pour le même montant et la même durée, un salaire net de 3 300 € suffisait. Autrement dit, malgré le recul récent, le coût du crédit immobilier reste bien plus élevé qu’il y a seulement quelques années.
Les autres critères à ne pas négliger
Outre vos revenus, la banque examine votre apport personnel (idéalement 10 % du prix du bien pour couvrir frais de notaire et garanties), la stabilité de votre emploi, vos crédits en cours et vos charges fixes (loyer, pensions, factures).
Enfin, l’assurance emprunteur, qui dépend de l’âge et de l’état de santé, peut alourdir la facture. L’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) recommande de comparer les offres et de ne pas hésiter à déléguer son assurance pour réduire les coûts.
Devenir propriétaire : réalisme et anticipation
Emprunter 250 000 € n’est donc pas hors de portée, mais nécessite un salaire confortable et une gestion financière solide. Le contexte actuel reste plus favorable qu’il y a quelques mois, mais moins qu’il y a quelques années.
Moralité : plus vous anticipez (apport, dossier solide, comparaison des offres), plus vos chances de décrocher un prêt avantageux augmentent. Car en immobilier, le temps, c’est aussi de l’argent.